中古住宅のリフォームはお得?

  • By asmile
  • 2014年5月2日
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自分で中古住宅を購入してリフォームする場合の注意も説明しましょう。
最近は、リフォーム済みの中古住宅を販売する業者が増えてきました。
また、中古住宅を購入し、リフォームしてから住もうという個人の方も多いようです。
事前に→家 高く売る を読んでおいた方が良いでしょう。

確かに住宅は新築と中古とで大きな価格差があります。例えば2000万円の新築
木造建売住宅は、築1年のものでも入居者のあった中古であれば1800万円ほどに
値下がりするのが普通ですし、築皿年ともなれば1000万円以下が相場でしょう。
これに500万円ほどのリフォームエ事を行って販売するなり住むなりすることは、
新築を買うよりも賢い方法といえるかもしれません。

ただし、重要な前提条件があります。それはリフォームのもととなっている中古住
宅そのものが健全な建物であることです。
実際にあった例を紹介しましょう。この方はリフォーム済みの中古住宅を買いまし
た。大手仲介業者から「シロアリ食害はない」と説明を受けて職入したのですが、
その後、シロアリ駆除業者の点検により食害が判明し、駆除を依頼しました。
購入前の説明と異なることに疑問をもたれ、「建築よるず相談」に調査依頼がきました。

調査の結果、さまざまな問題が判明しました。シロアリの食害が実際にあったこと。
床の高さなどが建築基準法を満たしていないこと。土台や大引などの構造体には腐朽
が見られること。調査でこれだけの問題が判明するということは、建築基準法にうた
われている構造耐力上の安全性や衛生面が確認されないまま売買が行われていたことを示しています。
仲介業者曰く「建築士ではないので、そこまで分からない」とのこと。
根本的な問題は、やはり住宅そのものの健全性にあったのです。

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構法によるリフォームのしやすさ-その2-

  • By asmile
  • 2014年5月2日
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RC造では構造体をいじらないのが基本
住宅に多い壁式RC造は、建物すべてが一体となっていますから、壁を抜くような工事は非常に難しいといえます。
ただ、通常パネルや合板などで造られている構造体以外の間仕切り壁は自由に移動させることができます。
建物内部のリフォームは、むしろ自由度が大きいといえるかもしれません。

スパンが長く自由度の高い鉄骨造
鉄骨造は、軸組柵法のように柱と梁で骨組みが造られています。スパン(柱と柱の間の距離)を長く取れるので、
間取り変更の自由度は高いですが、RC造同様、構造体に手を入れる場合はかなり大変な作業になります。
また、床を抜くことも難しいことです。

プレハブ住宅はメーカーに問い合わせを
あらかじめ構造を検査したものを工場で造っておき、現場でパーツを組立てるプレハブ構法は、
そのつくりがメーカーによって異なります。どの程度までリフォームできるかは、メーカーに問い合わせたほうがよいでしょう。
工事自体も、そのプレハブ住宅の構造に詳しいメーカー下請けの工務店などに依頼するほうが無難です。
←情報収集はここでしました。

③劣化状況の確認が必要……図面があり、柱や梁のサイズが分かったとしても、
経年変化などによる老朽化については別に考慮しなければなりません。ひとくちに劣化状況といっても、
建物のおかれていた環境などによってその度合いは大幅に変わります。まず目視でチエックし、
対象によっては検査機器類を使用して確認します。

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構法によるリフォームのしやすさ

  • By asmile
  • 2014年5月2日
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構法でリフォームのしやすさは変わるの

出来るか出来ないか、ということでいえば、リフォームできない構法はありません。
しかし、それぞれにクリアするには難しい制約があることを理解しておきましょう。

一般的な住宅は木造軸組構法(在来構法)かツーバイフォー(2×4)構法で造られています。
また最近はRC(鉄筋コンクリート)造や鉄骨造の住宅も増えているようです。
模様替え程度であれば構法による制約はありませんが、
構造体に手を加える工事になると、構法ごとにできること、できないことが出てきます。
詳細はコチラ→に記載されています。

フレキシビリティの高い木造軸組構法
柱や梁で骨組みを造る木造軸組構法は、壁を抜くのが簡単で、リフォームに対するフレキシビリティがあると考えられています。
構造的な考察が充分になされていれば、大規模な改装や改修も問題はなく、他の構法に比べて融通性が高いと言えるでしょう。
ただし、筋交いを入れたり合板を使ったりした耐力壁を設けている建物は多いので、壁を抜いたり、
窓を動かしたりすることにまったく制限がないわけではありません。事前の調査は確実に行う必要があります。

壁や床を抜くのが難しいツーバイフォー構法
ツーバイフォー構法は、床や壁が一体となって全体を支える構造になっています。
そのため、2階の床を抜くとか開口部を移動するとか、あるいは壁をとって広くする
という大規模なリフォームは非常に難しくなってきます。たとえそれが耐力壁でなく
ても、特殊な金物や接着剤で強固に取り付けられていますので、その家を建てた施工
者や設計者に相談し、確認する必要があります。

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リフォームをするタイミング

  • By asmile
  • 2014年5月2日
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リフォームのタイミングって?

ライフステージやライフスタイルに変化があったとき、それがタイミングです。
もうひとつは老朽化に伴うもので、これはメンテナンスの有無などで大きく変わります。

リフォームのタイミングにはふたつの考え方があります。

ひとつは、ライフステージやライフスタイルの変化など、住まう人の状況が変わったとき。
もうひとつは家そのものの老朽化に伴うものです。具体的には内壁や外壁が汚くなった、
屋根が傷んできた、設備機器類が古くなった、などが例として挙げられます。

後者の理由をきっかけに本格的なリフォームを行おうとする人も多いでしょう。
ここでは家の各部がどのくらいの年数で傷んでくるのかを説明しましょう。

メンテナンス次第で耐用年数は変わる
私が新築の設計、監理を行ったとき、建築主の方に必ず「来月から貯金してください」とお願いするようにしています。
家の老朽化は新築したその時からはじまっています。早めに、定期的にメンテナンスすることで家は長もちします。

メンテナンスを怠ると、気づかないうちにひどく傷んでしまいます。
例えば雨漏りが起きてから修補するとなると、他にも被害が及んでいることが多いものです。
実際にメンテナンス作業をするかどうかは別にして、5年に一度くらいはチェックしましょう。
家を建てた工務店や、設計した建築家などに頼むといいでしょう。
私は←よくここを見て勉強しています。

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リフォームの追加費用

  • By asmile
  • 2014年5月2日
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追加費用をかけないためには

もうひとつ、リフォームの工事価格が高くなってしまう原因は追加工事です。
床の張り替えを行う工事で既存の床を剥がしてみたところ、根太が腐っていたことが判明、などという場合、
根太まわりを改修しなければならなくなってしまいます。
構造の問題が見つかったことは、知らずに住み続けるよりもいいことなのですが、突然の出費は辛いでしょう。

これを避けるためには、事前の調査が必要です。
壁などを壊さないで見られる範囲で、構造体の問題がないかどうか必ず確認しておきましょう。
もちろん、この方法で完壁にチェックすることは不可能ですが、専門家の目で見れば、ある程度は想定できます。
←ここも読んである程度勉強しておきましょう。


古いところが気になってくる
リフォームは一度で終わらないものです。ライフスタイルやライフステージに合わせて
その都度リフォームを行うからだけでなく、一部を新しくすると、古いところが気になってきて、またリフォームを繰り返したくなるのです。

特に将来的なプランや全体的なバランスを考えずにリフォームすると、このような問題が起こります。
一回の工事費用は安くても工事に無駄が出てきて、結果的にかなりの費用になってしまうものです。
費用が安いからと簡単に考えず、しっかりとプランニングしましょう。

現実には既存の建物の完了検査済証がなければ受け付けない場合もあるようで、
このあたりの法的なチエックをするには知識や経験が必要になります。

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建て替えの方が安い?

  • By asmile
  • 2014年5月2日
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「建て替えのほうか安い」って本当?

リフォーム工事の内容と既存の建物の状態次第です。
ただ、どんな工事内容でも、単純に安いものではない事を知っておきましょう。

リフォームエ事の実情は手軽なものが中心となっています。
ですが、「リフォームエ事は単純に安い」と考えることはできません。
それは、新築とリフォームの工事内容の違いをみてみれば明らかになってきます。

バカにならない解体費用

新築工事と違い、リフォームは壊してから造る、という作業になります。そこで一番問題になるのは解体にかかる費用です。
内装クロスの張り替え程度の簡単な工事だろうと、壁全体を造り替えるような大掛かりな工事だろうと、
まず既存のものを撤去しなければなりませんが、これはすべて手作業となります。
手壊しは機械を使った解体と比べて倍以上の費用がかかるものです
←詳しい事がコチラに載っていて私はそこで情報収集しました。

「建て替えかリフォームか」と悩んでいるような方の家は、ある程度老朽化しているはずです。
リフォームの結果、出来上がる家がどのようなものなのか、構造体の劣化状況はどうなのかなどを検証すると、
建て替えたほうが賢い、ということになる可能性はあります。
特に「同じ家、同じ場所に住み続ける」ということにこだわりのない人であれば、
既存の建物を売って、新たな土地に新築を建てたほうがいいと判断できることもあります。

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大規模リフォーム

  • By asmile
  • 2014年5月2日
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実際に作業をする業者、すなわち工務店や大工さんにとっても、大規模なリフォームは難しいものです。
家を一から造ることだって簡単ではないのに、他人が造った既存の家に手を加えなければならないからです。
家はプラモデルのような規格品ではなく、現場で造られるものですからなおさらです。

さらに「夢」を実現させるためには、施工技術だけではクリアできない問題があります。
それはいかにしてアナタの希望をかなえるかというプランニングの部分です。

リフォームは新しく造るものではなく、
加減していくものですから、現在のライフスタイルにオーバーレイできるプランが必要です。
コチラを参考にして考えてみてください。

+手軽なリフォームがやっぱりメイン+
本文では比較的規模の大きいリフォームを想定して説明しました。
現実にはどのくらいの規模のリフォームが多く行われているのでしょうか。
国土交通省の平成12年の「増改築・改装等調査結果」は工事を「増築」「改築」「改装」の段階に分けたデータですが、
406,420件の工事件数のうち、「改装」が78%を占めています。

そして、「改装」のなかでも、屋根・外壁などの塗替え工事と、内装の模様替え工事が大半を占めています。
つまり、リフォーム工事のなかでは家の劣化に伴う改修が一番多いのです。
また、-件当たりの平均工事実施額は、326万円ということですから、多くは手軽と呼べる範疇のリフォームというわけです。

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リフォームと新築どっちが難しい

  • By asmile
  • 2014年5月2日
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リフォームは新築より簡単なの?

手軽な印象があるリフォームですが、工事の規模が大きくなれば簡単にはできません。
建築家からみたその難しさを中心に説明しましょう。

リフォームばやりともいえる昨今、業者の数も急激に増えてきました。新築と違っ
て特別な資格などを必要としない工事が多いことも、その理由のひとつでしょう。
しかし、工事内容は決して新築よりも簡単だというわけではありません。

もちろん、ちょっとした模様替え程度のリフォームなら、DIYでもできる範囲ですから決して難しい作業ではありません。
リフォームエ事が大規模になればなるほど工事は難しくなり、構造体に手を加えるとなると、
これは建築的な知識、特に構造を理解していないとプランを立てることができません。
詳しい情報を→で集めました。

プラン、設計、監理、工事、いずれも高いレベルが必要

建築家の立場から、リフォームエ事が難しいという理由を挙げてみましょう。

⑪現況把握が難しく手間がかかる……既存の建物がどういうものなのかを把握しておかないと、改修も改装もできません。
確認申請図書類(確認済証を含む)、検査済証、そして竣工図と施工図があれば手間はかなり省けますが、
多くの場合はそろっていません。図面がなければ面積さえ分かりませんから、実測からスタートすることになります。
柱、梁、筋交い、土台といった構造部分はもちろん、配管や配線もチエックしなければならないのです。
改修や改装を行うのがたとえ建物の一部分だとしても、構造が絡む場合は全体のバランスが問題になってきます。
基本的に構造に関しては建物すべてについて把握しなければなりません。

②現行の建築基準法などに適合させる必要がある……申請が必要となる増改築については、
既存の建物の確認申請図書類(確認済証を含む)がなければ、新たに申請図書を作成して、既存部分も含めて申請し直さないとなりません。

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重大な欠陥

  • By asmile
  • 2014年5月2日
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専門家の目から見て重大な欠陥や暇疵がある場合、
これはすなわち構造に問題がある場合がほとんどなのですが、これを修補することも不可能ではありません。
ただ、安全性を高めることは可能でも、健全な状態を取り戻せるかどうかは状況次第といったところです。
例えば基礎に欠陥があった場合ですが、これにも修補の方法はあります。
アンダーピーニングエ法といって、地中に鉄骨を埋め込み、基礎を保持するような方法はその一例です。
しかしコスト的に非常に高くつきますし、あくまで対症療法ですから完全に元に戻るわけではありません。
地盤の状況によってはリフォームしても安全性を確保できない場合があります。
私は事前に→で調べてから行いました。

いい加減な建物はリフォームできない

例えば、平屋を構造的な考察なしに2階建てにしたような建物を、さらに修補や改修で健全な住宅にするとなると、これは完全に不可能です。
建築主にも工務店にも、建築基準法を守ってリフォームするという意識がない場合、
このような建物ができてしまうのですが、これをさらにリフォームして建築基準法に適合した建物にしろといわれても、
まともな建築士なら断ってしまうでしょう。構造的な考察もできませんし、あとで倒壊しても以前の修補や改修に問題があったのかもしれず、
責任をとることができません。もちろん、こうした建物であっても、建築主の自己責任において修補することは可能ですが、
保証できない建物であることに違いはありません。

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リフォームで欠陥住宅を直す

  • By asmile
  • 2014年4月23日
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欠陥住宅はリフォームで直せるの?

構造に欠陥があるかどうかが大きな分かれ目となります。
欠陥住宅となれば、リフォーム以前の修補が第一の作業となります。
ですが、単なる修補に終わらず、よりよい住宅を造るための工事を行うならば、それは「夢」のあるリフォームだと言えるでしょう

欠陥住宅がマスコミで騒がれていますので、すぐに絶望的な気持ちになってしまう方もいらっしゃるかもしれません。
精神的に参ってしまうケースもあるようです。
ですが、既存の住宅以上のものにする気持ちをもってリフォームすれば、それまでの悪いことも忘れることができるはずです。
そもそも欠陥住宅になるということは、設計や施工、そして工事監理に問題があったのです。
きちんとした設計者、施工者、工事監理者の手によって家を生まれ変わらせることができれば、精神的にも大きなメリットになるでしょう。
色々と為になることが→に書いてあります。

構造に問題があると元には戻せない
あるはずの筋交いがなかった、金具がついていなかった、というような状態であっても、イコール「危険な欠陥住宅」というわけではありません。
全体をよくチェックし、必要であれば、それを補強すればいいだけのことです。
図面上であるはずの金具がついていなかったとしても、構造的な考察をした結果、なくても充分な強度が保たれていると判断することがあります。

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